전세 들어가기 전 꼭 확인해야 할 8가지 체크리스트 (2025년 최신판)

요즘 전세사기, 깡통전세 뉴스가 끊이지 않죠. 특히 2025년에는 금리와 집값 변동성까지 커지면서 전세 계약을 할 때 더욱 신중해져야 하는 상황입니다. 한 번 잘못 계약하면 수천만 원을 잃을 수 있는 전세 계약, 어떻게 하면 안전하게 할 수 있을까요?

전세 입주 전 꼭 확인해야 할 핵심 사항 8가지를 정리했습니다. 이 글 하나로 안전한 전세 준비하세요!

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1. 등기부등본 확인은 필수!

전세계약 전 가장 먼저 해야 할 일입니다.

 

✔ 확인 포인트:

• 소유자와 계약 상대방(집주인)이 일치하는가?
• 근저당권이 설정되어 있는가?
  → 내 보증금보다 선순위 채권이 많다면 위험!
• 가압류, 경매 등 법적 문제가 없는가?

📌 확인 방법:

• 인터넷등기소에서 무료 조회 가능
• 부동산 공인중개사를 통해도 가능하지만, 직접 확인이 더 안전해요

2. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인

최근 전세사기로부터 가장 확실한 방패입니다.

 

✔ 왜 가입해야 하나요?

• 집주인이 전세금을 돌려주지 못해도, 보증기관(HUG, SGI)이 대신 지급해 줍니다.

✔ 가입 조건 요약:

• 일정 기준 이하 보증금 금액
• 등기부상 문제 없는 주택
• 계약 후 임차인이 직접 가입 가능 (일부 보험은 집주인 동의 필요)

📌 Tip:
계약 전, “이 집 전세보증보험 가입 가능한가요?” 꼭 확인하세요.

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3. 전입신고 + 확정일자 = 세입자 권리보호의 핵심

전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

 

✔ 언제 해야 하나요?

• 반드시 입주 당일 주민센터나 정부24에서 전입신고
• 계약서 지참하고 확정일자 도장 받기!

 

✔ 주의사항:

• 세대주로 전입신고해야 대항력이 생깁니다.
• 확정일자는 계약서 원본이 필요합니다.

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4. 계약서에 특약사항 꼭 명시

문제 생겼을 때 법적으로 보호받기 위한 장치입니다.

 

✔ 필수 특약 예시:

• "전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효"
• "집주인 체납으로 인한 공과금은 임대인 책임"
• "전입신고 지연 시 해지 가능"

📌 Tip:
모든 구두 약속은 반드시 계약서에 ‘특약’으로 남기세요!

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5. 깡통전세 의심 시 시세 비교

전세금이 매매가의 80~90% 이상이면 깡통전세일 수 있습니다.

 

✔ 확인 방법:

• KB부동산, 네이버부동산, 호갱노노 등에서 해당 주택의 매매 시세 확인
• 같은 동/단지 내 거래 사례 비교

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6. 집주인의 신용 상태 간접 확인

직접 조회는 불가능하지만, 등기부등본으로 대출 현황은 확인 가능합니다.

 

✔ 확인 포인트:

• 근저당 설정 금액이 크면 대출금이 많다는 의미
• 대출이 많을수록 반환 위험도 ↑

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7. 실거주 여부와 연락 가능 여부

요즘 명의만 집주인인 경우 많습니다.
계약 전 실거주 중인지, 연락이 잘 되는 사람인지 꼭 확인하세요.

 

✔ 위험한 패턴:

• 집주인 대리인만 계약에 나서고 본인은 연락이 안 됨
• 너무 급하게 계약을 유도함

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8. 전월세신고제 대상 여부 체크

보증금 6,000만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상이면 신고 의무가 있습니다.

 

✔ 신고 방법:

• 주민센터 또는 부동산거래관리시스템
• 30일 이내 신고, 2025년 6월부터 계도기간 종료되며 과태료 부과 예정

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한눈에 보는 체크리스트 요약

구분	내용	필수 여부
등기부등본 확인	소유자 일치 / 근저당 여부	✅
전세보증보험	가입 가능 여부 확인	✅
전입신고 + 확정일자	입주 당일 처리	✅
특약 명시	구두 약속은 모두 문서화	✅
시세 확인	매매가 대비 전세가율	🔍
집주인 신용 간접확인	대출 내역 등 확인	🔍
실거주 및 연락 여부	명의자와 연락 가능 여부	✅
전월세신고	기준 초과 시 30일 내 신고	✅

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마무리

전세는 단순한 집 계약이 아니라 수천만 원을 담보로 하는 중요한 재정 결정입니다.
조금만 방심해도 전세사기나 깡통전세로 큰 피해를 볼 수 있기 때문에, 오늘 소개한 8가지 체크리스트는 반드시 직접 확인하고 계약을 진행하세요.